Per avere un impianto di riscaldamento sempre efficiente e funzionante, è necessario fare dei controlli periodici.
In particolare, per mantenere la caldaia attiva e performante bisogna sottoporla a verifiche e manutenzione con una certa costanza.
Inoltre, fare manutenzione alla caldaia è obbligatorio per legge, non farlo vuol dire andare incontro a possibili sanzioni.
In cosa consiste la manutenzione della caldaia? A chi spetta fare questi interventi? Proprietario o inquilino? In caso di edificio condominiale, cosa deve fare l’amministratore di condominio riguarda la manutenzione dell’impianto di riscaldamento? Nei paragrafi successivi cercheremo di rispondere a tutte queste domande.
Manutenzione caldaia: quali interventi?
La revisione obbligatoria della caldaia va effettuata indipendentemente dalla presenza di guasti o anomalie, e comprende due parti: manutenzione ordinaria e controllo dei fumi.
La manutenzione ordinaria riguarda il controllo di ogni parte dell’impianto di riscaldamento, come i ventilatori, il bruciatore, la camera di combustione, le guarnizioni, gli elettrodi, etc. Per poi concludere con la pulizia di tutto l’apparecchio.
Il controllo fumi, invece, ha l’obiettivo di esaminare l’efficienza energetica della caldaia, consiste in dei test che permettono di regolare il bruciatore, misurare il tiraggio e la temperatura dei fumi di combustione.
Inoltre, vengono misurati i valori inquinanti e i parametri di sicurezza e risparmio energetico.
Gli interventi di manutenzione ordinaria caldaia servono a impedire eventuali fughe di gas; evitare cortocircuiti alla rete elettrica; scongiurare anomalie o guasti che possono rendere pericoloso l’utilizzo della caldaia; diminuire l’inquinamento e far funzionare correttamente la caldaia.
Manutenzione ordinaria della caldaia: ogni quanto va effettuata?
Precisato che la manutenzione della caldaia è obbligatoria, ci sono delle tempistiche da rispettare per la frequenza dei controlli.
La periodicità è indicata all’interno del libretto dell’apparecchio fornito al momento dell’acquisto. Questo libretto è diventato obbligatorio dal 2016 ed è composto da schede assemblabili. Va custodito con cura, sotto la totale responsabilità del proprietario dell’immobile o dell’amministratore di condominio, se il riscaldamento è centralizzato.
È indispensabile perché, oltre a contenere tutte le informazioni tecniche della caldaia, permette di registrare gli interventi effettuati dalla prima accensione, sia di manutenzione ordinaria che straordinaria. In caso di controlli, il libretto va esibito insieme alle fatture.
Se invece l’impresa non fornisce indicazioni o l’impianto è molto vecchio, fanno fede le informazioni tecniche del modello fornite dalla casa produttrice.
In linea generale, comunque, la frequenza della manutenzione dipende dal modello di caldaia: un controllo annuale per la caldaia non alimentata a gas; uno ogni 2 anni per la caldaia a gas installata da più di 8 anni e ogni 4 anni se installata da meno di 8 anni.
Ad effettuare il controllo è un tecnico specializzato abilitato che, dopo la verifica, consegna il rapporto di controllo che va conservato all’interno della documentazione della caldaia.
Controllo fumi: ogni quanto verificare l’efficienza energetica?
Se per la manutenzione ordinaria della caldaia, la legge ne stabilisce l’obbligo ma non la periodicità, affidandosi alle indicazioni del costruttore, per il controllo fumi, invece, il legislatore indica dei periodi precisi in cui effettuarlo che, variano in base alla regione.
Secondo la norma, il controllo dei fumi deve essere effettuato obbligatoriamente ogni 2/4 anni, in base al tipo di impianto e combustibile.
È necessario fare il controllo ogni 2 anni per:
- caldaie di potenza superiore a 10 kW e inferiore a 100 kW, a combustibile liquido o solido;
- caldaie di potenza superiore a 100 kW funzionanti a GPL o gas metano
Si passa a 4 anni per le caldaie con potenza superiore ai 10 kW e inferiore a 100 kW che usano Metano o GPL; infine, si accorcia a un anno per gli impianti termici con potenza superiore ai 100 kW con combustibile liquido o solido.
Tempistiche che possono variare in base ad indicazioni specifiche della regione di appartenenza o da informazioni precise all’interno del libretto dell’apparecchio.
Le caldaie con potenza inferiore a 10 kW come stufe a gas o elettriche, sono esenti dal controllo dei fumi.
Manutenzione caldaia: chi deve pagare?
Se la manutenzione e il controllo dei fumi viene effettuato presso un’abitazione privata, è ovviamente il proprietario dell’immobile a pagare.
Per quanto riguarda l’appartamento in affitto si fa riferimento al Codice Civile, all’articolo 1576 che indica che tutte le spese riguardanti la manutenzione della caldaia, le negligenze o l’uso improprio dell’apparecchio, sono a carico dell’inquilino.
I costi di manutenzione straordinaria della caldaia, invece, sono a carico del proprietario, rientrano tra gli interventi la sostituzione della caldaia e l’adeguamento agli obblighi di legge.
All’interno di un condominio, invece, il responsabile dell’impianto termico centralizzato è l’amministratore di condominio.
Costo manutenzione ordinaria
Il costo degli interventi di manutenzione ordinaria e aggiornamento libretto ha un costo orientativo compreso tra 70 e 90 euro, che varia in base alla regione e alla ditta eseguitrice del controllo.
In questa cifra non è incluso il controllo dei fumi che, porta la spesa fino a 130/140 euro. Anche in questo caso, se l’abitazione è privata, paga il proprietario, mentre se si tratta di un immobile in affitto, è l’inquilino a farsi carico della spesa.
Al termine della revisione e del controllo dei fumi, il tecnico consegna un bollino blu che comporta un costo aggiuntivo e che serve, oltre ad accertare il corretto funzionamento della caldaia, anche a verificare che sia stato effettuato il pagamento dei contributi previsti dalla legge.
Mancata manutenzione caldaia: quali sono le sanzioni?
Se i controlli non vengono effettuati entro i termini specifici, si va incontro a una sanzione variabile, nello specifico:
- da 50 a 200 euro in caso di mancata revisione e irregolarità
- da 500 a 600 euro in assenza di libretto regolamentare
- dai 500 ai 3000 euro in caso di mancato controllo del rendimento della combustione e per i rimborsi delle spese di verifica
I Comuni devono avvisare almeno 20 giorni prima del controllo, per dare il tempo di intervenire ed evitare la sanzione.
Ad ogni modo, ricordiamo che la revisione della caldaia è importante soprattutto per poter utilizzare l’apparecchio in sicurezza ed evitare pericoli.
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